当前，中国房地产市场正经历深刻的调整期。一方面，部分城市房价高企与存量房源空置并存，居民“住有所居”的刚性需求与市场有效供给之间存在结构性错配；另一方面，传统房地产开发投资增速放缓，对经济增长的拉动作用减弱，行业亟需寻找新的发展动能与稳定器。在此背景下，中永资产管理认为，推动租房金融创新发展与引导资金流向实业投资，是缓解当前房地产市场困局、促进经济平稳健康发展的两条关键路径。
一、租房金融：盘活存量，构建市场“稳定器”与“减压阀”
长期以来，我国住房市场“重售轻租”的格局导致租赁市场发展不充分、不规范，难以有效满足庞大的居住需求，也加剧了购房市场的压力。发展租房金融，旨在通过金融工具和创新模式，激活庞大的存量住房资源，构建多层次、规范化的住房供应体系。
核心价值在于：
1. 增加有效供给，平抑市场波动： 通过资产证券化（如租赁住房REITs）、专项信贷、股权投资基金等金融手段，鼓励和赋能专业机构持有并运营长期租赁房源，能够快速增加市场化的、品质稳定的租赁住房供应。这不仅能满足新市民、青年人等群体的居住需求，分流购房压力，更能起到稳定租金、平抑房价预期的作用，成为市场的“减压阀”。
2. 盘活存量资产，优化资源配置： 面对部分城市存在的商品房库存，租房金融可以将这些闲置或低效的存量资产，转化为能够产生持续现金流的租赁资产，帮助开发商、持有方优化资产负债表，实现资金的良性循环，避免资源浪费和金融风险积聚。
3. 引导长期资金，培育健康生态： 租房金融产品，特别是公募REITs，能够吸引保险资金、养老金等追求长期稳定回报的资本进入租赁领域。这不仅为市场提供了长期、低成本的资金，更能推动租赁企业向专业化、规模化、品牌化发展，促进“租购并举”住房制度的真正落地。
二、实业投资：夯实根基，引导资金“脱虚向实”
房地产市场的平稳健康发展，离不开实体经济的坚实支撑。过去一段时间，部分社会资金过度集中于房地产领域，在一定程度上挤压了实体经济的融资空间。当前，引导资本从单纯的房产投机炒作转向更具生产性的实业投资，具有双重战略意义。
核心作用体现在：
1. 创造真实需求，支撑市场长期发展： 实业兴，则就业稳、收入增。强大的实体经济能创造持续的购买力和真实的改善性住房需求，这是房地产市场长远发展的根本支撑。投资于高端制造、科技创新、现代服务业等实体经济领域，就是在培育未来房地产的坚实需求基础。
2. 优化资金流向，降低系统性风险： 将社会资本引导至国家鼓励的战略性新兴产业和短板领域，可以减少经济对房地产的过度依赖，优化经济结构，从而降低因房地产波动可能引发的系统性金融风险。
3. 形成良性互动，推动城市更新与产业升级： 实业投资往往与产业园区、总部基地、科研设施等建设相伴。这不仅能带来与之配套的住宅、商业、租赁住房需求，更能推动产城融合，通过城市更新、存量土地再开发等方式，为房地产市场提供新的、高质量的发展空间，实现房地产业与实体经济的协同升级。
三、双轨协同：构建房地产市场发展新范式
租房金融与实业投资并非割裂的选项，而是相辅相成、协同发力的组合拳。
- 在资金端， 健全的租房金融市场可以为从房地产业退出的部分资金提供一个新的、合规且具有稳定回报的投资出口，避免资金无序流动。实体经济繁荣带来的财富增长，又能为租赁和购房市场输送更多有支付能力的需求。
- 在资产端， 围绕实体经济布局产生的产业园区、人才公寓等，本身就是优质的租赁住房资产或配套住宅项目，可以直接成为租房金融产品的底层资产，实现产、住、融的闭环。
- 在政策端， 需要统筹规划，一方面加快完善租房金融的税收、法律、监管等支持体系，推动REITs市场扩容增质；另一方面，持续改善营商环境，通过减税降费、融资支持等政策，切实提升实业投资的回报率和吸引力。
面对新阶段，中国房地产市场需要从过去高杠杆、高周转、重开发的模式，转向服务实体经济、满足人民美好居住需求的新模式。中永资产管理认为，大力培育以长期、稳定为特征的租房金融市场，同时坚定不移地引导资本投向创造真实价值的实业投资，是缓解当前市场矛盾、防范化解风险、实现房地产业平稳过渡与高质量发展的关键所在。这二者如同车之两轮，共同驱动中国经济行稳致远。
